Sinceramente, ¿no te preocupa este tema?, porque a mi sí. Piénsalo, un buen día decidiste comprar una vivienda en Madrid, o bien la heredaste o bien te la donaron, y ya pagaste un montón de impuestos por ella. Y ahora que tienes que venderla, resulta que también te toca pagar impuestos por venderla.

Al final todo esto suena a una locura impositiva tremenda, pero no tiene ningún sentido que te atormentes, cuanto antes lo aceptes mejor, porque si vendes patrimonio vas a tener que pagar impuestos y tras la venta tendrás menos patrimonio que el que tenías antes de decidir vender.

Por esto es muy importante el sistema de comercialización que elijas para vender tu vivienda, ya que tienes que conseguir maximizar el precio de venta a la hora de venderla, para obtener una rentabilidad suficiente que te permita absorber la mayoría de impuestos y gastos que vas a tener que pagar por vender

Supongo que si has entrado en  este artículo es porque estás pensando en vender tu vivienda, bien porque se te ha quedado pequeña, porque no la necesitas o porque la has heredado de tus padres y la compartes con tus hermanos y ahora queréis dividir el patrimonio, o porque te marchas del país o directamente de tu ciudad, o porque te has hartado de tener patrimonio y prefieres vivir de alquiler o te estás separando o te divorciaste.

No importa el motivo de por qué vendes, pero lo que tengo claro, es que quieres tener muy pero que muy clarito, lo que vas a tener que pagar para poder vender tu vivienda, y necesitas saber cual es el dinero que te va a quedar después de venderla.

 

¿Qué impuestos tienes que pagar tras vender tu casa en Madrid?

Aquí te comparto la fórmula del dinero líquido que vas a obtener tras el proceso de venta de la vivienda:

(*) Beneficio antes del Impuesto sobre la renta (BAI): (Precio de venta-Precio de compra) – (Impuestos de compra o adquisición + Impuestos de venta de la vivienda) – (Otros gastos de compra y gastos de venta de la vivienda)

(*) Beneficio después del Impuesto sobre la renta (BDI) : (BAI) – Impuesto sobre el Incremento de Patrimonio que se calcula en la declaración de la renta del año siguiente al año que se produjo la venta.

El BDI será el dinero líquido del que vas a disponer tras el proceso de venta para poder invertirlo en un nuevo patrimonio, ayudar a tu familia o ahorrarlo.

Te voy a explicar ahora de forma muy clara los impuestos que vas a tener que pagar, es muy sencillo, así que no te apures.

 

Primer impuesto: El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Bueno este nombre, realmente largo, es lo que la gente vulgarmente le llama “Plusvalía del Ayuntamiento”. A mi me gusta más llamarle por su nombre para no liarme con otro impuesto que os explicaré más adelante. Todo el mundo quiere saber cuánto se paga de plusvalía y para ello hay una herramienta muy útil que puedes acceder a ella pinchando en este enlace calcular la plusvalía.

Pero ahora lo que pretendo es daros un poco más de claridad para que entendáis que significa calcular la plusvalía en Madrid. Para ello vamos a necesitar los siguientes datos: Valor catastral del suelo en el momento de la venta, fecha de compra o herencia de la misma y fecha de venta.

¿Cómo puedes saber cuál es el valor del suelo de tu vivienda?

En nuestro país se considera que la vivienda tiene muchos tipos de valores, el valor de mercado, el hipotecario, el mínimo de referencia, el expropiatorio y otro de los valores es el Valor Catastral. Este último es el valor que considera el departamento de la Hacienda Pública, llamado Catastro, que vale tu vivienda.

Para obtener estos valores, lo que hacen es, “una ponencia de valores”, que consiste en revisar cada cierto número de años, digamos por ejemplo diez, el valor que tiene el precio del metro cuadrado de vivienda en las diferentes zonas y lugares de Madrid. A tu vivienda entonces, en base a esa ponencia, le dan un valor, llamado Valor Catastral, que es la suma de dos valores, valor del suelo y el valor de la construcción.

Se considera que cuando tú decidiste comprar esa vivienda, el trozo de suelo edificable que compraste tenía un precio según catastro, y a lo largo del tiempo ese valor ha podido verse modificado. Por lo que consideran que cuando tu vendes esa vivienda debería haber una diferencia entre el valor del suelo cuando la compraste y el valor del suelo, ahora que lo vendes. Pues ya está, sobre eso que has ganado, te cobran un impuesto, que es fácil calcularlo a través de la página de la Sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid.

Para saber cual es el Valor del Suelo de tu vivienda ahora que vas a venderla, lo puedes ver en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles que pagas todos los años, pero debes mirar en la comunicación original de Catastro, porque a veces en el recibo bancario no siempre vienen todos los datos completos.

Tal vez te preguntes … ¿cómo puedo saber el valor que tenía el suelo cuando compré mi vivienda?… pues ya ves, un acto de fé, se supone que cuando metes los datos en el programa y se aplican los porcentajes, según el tiempo que ha transcurrido desde que has sido propietario de tu vivienda, el resultado debe salir correcto. Cuanto más tiempo pase, más consideran que ha aumentado el valor de tu suelo y más tendrás que pagar, salvo que demuestres que la vivienda la has vendido por debajo del precio que la has comprado, si ese ha sido tu caso.

¿Cómo puedes saber la fecha de venta y compra?

La fecha de venta, es sencilla, es la fecha en el que vas al notario a firmar la escritura pública de venta de tu vivienda. Y para obtener la fecha en la que la compraste solo tienes que buscarla en el título original de compraventa.

Aquí puede haber una particularidad y es que mucha gente se pregunta, cuánto se paga de plusvalía por herencia, en este caso hay que hacer dos observaciones:

– Cuando la heredas has de pagar el impuesto que se genere por el incremento de valor catastral desde la fecha en la que la compraron tus padres hasta la fecha en la que tú la estás heredando.

– Cuando vendes la vivienda heredada debes pagar el impuesto que se genere desde la fecha en la que heredaste la vivienda hasta el momento que la vendes, con la particularidad de que la fecha en la que la has heredado puede no ser única. Por ejemplo, tu padre ha podido fallecer en una fecha y tu madre en otra, y esto lo tendrás en cuenta a la hora del cálculo, metiendo las fechas correctamente en la aplicación.

 

Segundo impuesto: El impuesto sobre el Incremento Patrimonial obtenido, vulgarmente también llamado, Plusvalía en renta.

Pues bien, este impuesto es muy sencillo de calcular, se liquida junto con el Impuesto sobre la Renta del ejercicio siguiente al que vendiste la vivienda.

En este caso se supone, que tu Patrimonio valía un precio cuando lo compraste y ahora lo has vendido por otro precio distinto, pues por la diferencia de ambos valores entre el precio de compra y el de venta, tienes que tributar. Aquí lo que es muy importante es que todos los gastos e impuestos que tuviste al comprar y al vender la vivienda, puedes considerarlos como menos ganancia patrimonial y podrás deducírtelos siempre y cuando hayas conservado todas las documentos que lo justifican.

También es cierto, que puedes tener algo que se llaman minusvalías patrimoniales (pérdida de valor patrimonial), ya que en este caso, el precio por el que se calcula el impuesto no es un valor fijado por el Catastro, si no es el valor de venta libre de mercado y el precio de la vivienda como sabes no es estable, puede subir o bajar según la situación del mercado inmobiliario, que se ve influenciado por muchos factores y variables.

 

Y por último, nos enfrentamos al tercer impuesto: El Impuesto sobre Bienes inmuebles, que tienes que pagar en el año que se venda la vivienda.

Este impuesto se paga regularmente cada año, como su propio nombre indica, es el impuesto que se abona por tener tu vivienda, no obstante la gente lo que duda es a quién le corresponde pagar el Impuesto en el año que se produce la venta de la vivienda.

En este caso, el titular del bien el primer día del año es el sujeto pasivo de pago de dicho impuesto. Por ejemplo, si tu vendes la vivienda el 15 de enero el que tienes que pagar el impuesto eres tu y te lo cargarán a ti, porque tú eras el titular de la vivienda el día 1 de enero.

A mi entender esto es una mera organización administrativa de la recaudación de este impuesto, ya que Catastro tiene un plazo para hacer sus cambios en las domiciliaciones del impuesto cuando hay un cambio de propietario en la vivienda.

Por lo que mi consejo es que en el contrato de arras pactes con el comprador el prorrateo de dicho impuesto, poniendo una frase más o menos como ésta en una de las estipulaciones …

– El Impuesto de Bienes inmuebles del año en curso será prorrateado entre las partes, según los meses en que cada una haya sido propietaria de la vivienda ….

y luego puedes fijar un acuerdo de cómo esto se va a materializar … por ejemplo, tendrás que decir algo así como …..

– El Impuesto será abonado por la parte vendedora en el periodo voluntario de pago establecido por el organismo competente y la parte compradora abonará a la vendedora, la parte que le corresponda por los meses de ocupación de la vivienda, una vez recibida de ésta el justificante de pago y cuenta para la realización de dicha transferencia …..

Bueno y con estos tres puntos ya sabes los impuestos que tienes que abonar para vender una vivienda, luego también tienes otros gastos, tales como los de acondicionamiento de la vivienda para ser vendida, los de cancelación de las cargas que haya sobre la vivienda, la petición del certificado energético si no lo tienes, el certificado de la comunidad y los gastos de mediación inmobiliaria si contratas una empresa para la venta de la vivienda.

Volviendo al principio de este artículo, por eso es fundamental que elijas la empresa adecuada con la técnica idónea de comercialización, que te ayude a maximizar el precio de la vivienda ya que lo necesitas para absorber todos los gastos e impuesto que vas a tener y no tener así tanta pérdida patrimonial.

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